小山市で私道に面した土地は売れる？持分・通行・掘削の確認ポイント
有限会社島田屋不動産
小山市で土地や古い家の売却を考えたとき、「前の道が私道らしい」「道路の持分があるか分からない」と不安になることがあります。
私道に面している土地でも、売却できる場合はあります。ただし、道路の所有者だけでなく、建築基準法上の扱い、通行する権利、水道管などの工事に関する条件を分けて確認することが大切です。
この記事では、私道に面した土地を売る前に確認したいポイントを、有限会社島田屋不動産がご紹介します。
私道だから売れない、とは限りません
一般に私道とは、個人や法人などが所有する道路をいいます。私道全体を近隣の方々で共有している場合もあれば、道路をいくつかの土地に分け、それぞれ別の方が所有している場合もあります。
私道であることだけを理由に、売却できないと決まるわけではありません。まずは次の点を調べ、買主がどのように利用できる土地なのかを整理します。
| 確認すること | 主な確認内容 |
|---|---|
| 道路の扱い | 建築基準法上の道路か、建替えにどのような条件があるか |
| 道路の所有関係 | 誰の名義か、自分に持分があるか |
| 通行 | 人や車が通る根拠、利用範囲、書面の有無 |
| 掘削・配管 | 給排水管などの場所、所有者、工事に必要な手続き |
| 維持管理 | 舗装・補修費、排水の管理、近隣との取り決め |
1．「私道かどうか」と「家を建てられるか」は分けて確認します
見た目が普通の舗装道路でも、建築基準法上どのような道路なのかは、現地を見るだけでは分かりません。反対に、個人が所有する私道でも、建築基準法上の道路として扱われているものがあります。
売却前には、道路の種類や幅、敷地が道路に接している状況を調べます。「昔から家が建っている」「隣にも新しい家がある」ということだけで、自分の土地でも同じように建替えできるとは判断しません。
小山市では、建築基準法上の道路や道路位置指定などを建築指導課で扱っています。道路資料と現地の状況を照合し、個別に確認します。
参考：小山市「建築指導課」
2．私道の持分が売却対象に含まれているか確認します
私道持分とは、道路の土地を共有している場合の所有割合です。宅地とは別の地番になっていることがあるため、宅地の登記だけでなく、道路部分の登記も調べます。
宅地は相続登記が済んでいても、道路の持分が以前の名義のまま残っていないか、購入したときの契約書に私道持分が含まれているかなどを確認します。
持分がない場合も、それだけで売却できないとは限りません。一方、持分があれば、どのような工事でも自由にできるというわけでもありません。道路を利用する根拠と、工事や管理のルールまで調べる必要があります。
3．通行と掘削は、別々に確認します
普段、人や車が通っていることと、水道管などを入れるために道路を掘れることは、別の確認事項です。
売却時には、通行や掘削についての承諾書、契約書、覚書などが残っているかを探します。書面がある場合も、対象の土地や道路、利用できる範囲、買主への引継ぎなどを確認します。
- 人だけでなく、車両の通行も対象になっているか
- 建替え時の工事車両について取り決めがあるか
- 配管の新設・交換・修繕について確認できるか
- 通行料や補修費などの負担があるか
なお、民法には、一定の要件のもとで、他人の土地へのライフライン設備の設置や他人の設備の使用を認める制度があります。そのため、「承諾書がないから工事は一切できない」と一律には判断できません。
ただし、要件や事前通知などの手続きがあり、無断で工事を進めてよいという意味ではありません。承諾が得られない場合や権利関係に争いがある場合は、弁護士などの専門家への確認も必要です。
参考：法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）の概要」
4．上下水道と、道路の後退も調べます
私道の下に水道管があっても、どこまで使えるか、誰が所有する管か、交換や引込みにどのような費用・手続きが必要かを確認します。既存の家で使えていても、建替え後の利用条件は別途確認が必要です。
また、幅の狭い道路では、建替えなどに伴って道路後退（セットバック）が必要になる場合があります。後退部分があると、建築に使える敷地の範囲や、門・塀などの扱いにも影響します。
小山市は、建築基準法第42条第2項の道路に関する道路後退用地整備の事前協議制度を案内しています。ただし、狭い道ならすべて後退するだけで建築できるわけではありません。まず道路の扱いを確認します。
売却前に、手元の資料をまとめておきましょう
最初の相談で、すべての資料をそろえる必要はありません。見つかったものを、そのままお持ちください。
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 宅地と私道の登記関係資料、公図
- 測量図、境界確認書
- 通行・掘削の承諾書や覚書
- 道路位置指定や建築確認に関する資料
- 給排水管の図面、工事や費用負担の記録
「書面はないけれど、以前に近隣の方と話したことがある」「道路の補修費を何人かで負担した」などの経緯も、確認の手掛かりになります。
関連：小山市の土地売却で必要な書類／土地売却で測量は必要？境界確認と確定測量の考え方
私道に面した土地の売却で、よくあるご質問
私道の持分があるか分からなくても査定できますか？
まずは所在地や手元の資料から確認を始められます。ただし、道路の権利関係が未確認の段階では、査定額や売却条件が調査後に変わる可能性があります。
長年通っているので、買主もそのまま使えますか？
長年の利用状況は重要ですが、それだけで買主の通行や工事まで保証されるとは限りません。利用の根拠や書面の内容、引継ぎの条件を確認します。
私道の所有者と連絡が取れない場合はどうなりますか？
登記名義や相続の状況、既存の権利、必要な工事などを整理します。利用できる法的手続きがある場合もありますが、費用と期間がかかる可能性があるため、専門家と対応を検討します。
小山市の私道に面した土地は、道路の調査からご相談ください
私道に面した土地の売却では、坪単価や面積だけでなく、「買主がどのように通り、建て、設備を使えるか」を整理することが大切です。
有限会社島田屋不動産では、土地や道路の資料と現地の状況を確認し、必要に応じて小山市の担当窓口や専門家にも確認しながら、売却方法を検討します。
「道路の持分が分からない」「承諾書が見つからない」「相続した土地で経緯が分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
土地価格に影響する条件は、小山市の土地査定で価格に差が出るポイントでもご紹介しています。
※2026年11月時点の公表資料を確認した一般的なご案内です。建築の可否、通行・掘削の権利、共有者の同意の要否は、道路や工事の内容によって異なります。個別の法律上の判断は弁護士などの専門家へご確認ください。
