小山市で土地が売れないのはなぜ？よくある7つの原因と売却方法
有限会社島田屋不動産小山市で土地を売りに出しているものの、「問い合わせがない」「何か月たっても売れない」とお困りの方もいると思います。
土地が売れない原因は、価格だけとは限りません。土地の広さや形、道路との接し方、建築上の制限、古家の状態など、複数の条件が影響します。
値下げや解体を急ぐ前に、売れない理由を整理することが大切です。
今回は、小山市で土地が売れないときに考えられる7つの原因と、売却方法の見直し方を解説します。
小山市で土地が売れない7つの原因
1．売出価格が実際の相場より高い
土地が売れない原因として、最初に確認したいのが売出価格です。
インターネットに掲載されている周辺物件の価格は、売主の希望価格であり、実際に売買が成立した価格とは限りません。
また、同じ小山市内でも、駅からの距離、土地の広さ、形状、接道状況、上下水道などによって査定価格は変わります。
周辺の売出価格だけを参考に価格を決めると、購入希望者から割高と判断され、問い合わせが少なくなる場合があります。
実際に、一括査定サイトなどを通じて複数の不動産会社へ査定を依頼すると、契約を取りたいという考えから、相場よりかなり高い査定額を提示する業者もあります。
しかし、仲介による査定額は、その金額で売れることを保証するものではありません。
実際に、他社から高い査定額を提示され、その会社の仲介で売り出したものの、購入希望者がなかなか現れず、値下げを繰り返した結果、当初に弊社がご説明した相場を下回る価格でポータルサイトに掲載されていたケースもありました。
不動産会社を選ぶときは、査定額の高さだけで判断せず、「なぜその価格で売れると考えたのか」「どのような購入者を想定しているのか」まで確認することが大切です。
一方、不動産会社が直接購入する買取査定は、仲介の査定とは意味が異なります。条件が同じで、提示額が確定した買取価格であれば、高い金額を提示した会社を選ぶことには一定の合理性があります。
ただし、現地調査や役所調査の後に価格が変更される可能性がないか、測量・残置物処分・建物解体などの費用を誰が負担するのかも確認しましょう。最終的に手元へ残る金額まで比較することが大切です。
土地の査定で確認する項目については、小山市の土地査定で価格に差が出る7つのポイントもご覧ください。
2．土地が広く、購入総額が高くなっている
坪単価が相場に合っていても、土地が広ければ販売価格の総額は高くなります。
例えば、一般住宅を建てるには広すぎる土地の場合、購入者は土地代だけでなく、草刈り、外構工事、固定資産税などの負担も考えます。
小山市の郊外では、面積の大きな土地や、住宅用地として使いにくい部分を含む土地もあります。このような土地は、単純に坪単価を下げるだけでなく、土地全体を活用できる事業者への一括売却や、宅建業者による買取なども検討する必要があります。
なお、土地の所有者が広い土地を複数の区画に分け、それぞれを異なる買主へ反復・継続して販売する行為は、宅地建物取引業に該当する可能性があります。
国土交通省の考え方では、1回の販売計画であっても、区画割りした宅地を複数の人へ販売する場合は、反復継続的な取引に該当するとされています。
宅地建物取引業の免許を持たない所有者がこのような販売を行うと、宅地建物取引業法に抵触するおそれがあります。そのため、「広い土地は分けて売ればよい」と安易に判断せず、売却方法について事前に宅建業者や行政の担当窓口へ確認することが大切です。
詳しくは、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（国土交通省）をご確認ください。
また、広い土地の利用には、開発許可、道路、水道などの確認が必要になる場合があります。測量や造成などの費用を先にかけず、まずは土地全体の利用方法と売却価格を調査することが大切です。
3．土地の形や高低差に問題がある
土地は、面積が同じでも形状によって利用しやすさが異なります。
細長い土地、旗竿地、間口が狭い土地、道路との高低差がある土地などは、建物の配置や駐車場の確保が難しくなる場合があります。
また、擁壁や盛土がある場合は、安全性の確認や追加工事が必要になることもあります。
売主にとっては気にならない条件でも、購入者が住宅の間取りや駐車計画を考えたときに、購入を見送る原因になることがあります。
4．前面道路や接道条件に問題がある
住宅を建てる土地では、どの道路に、どのくらい接しているかが重要です。
前面道路が狭い場合、建築時に道路境界から後退する「セットバック」が必要になることがあります。
小山市の案内でも、建築基準法上の道路幅員が4メートル未満の場合、道路の種類などによっては道路後退が必要になると説明されています。
詳しくは、小山市公式ホームページの道路が狭いのですが、家が建てられますか？をご確認ください。
道路に接しているように見えても、その道路が建築基準法上の道路ではない場合や、他人名義の私道を通らなければならない場合もあります。
土地を売り出す前に、道路の種類、幅員、接道の長さ、私道持分や通行・掘削の承諾などを確認しておく必要があります。
5．境界が分からない
隣接地との境界が不明確な土地は、購入者が不安を感じやすくなります。
古い塀や杭があっても、それが正式な境界を示しているとは限りません。登記簿の面積と実際の面積が異なる場合もあります。
ただし、土地を売るために必ず確定測量が必要とは限りません。
土地の価格や買主の利用目的によっては、現況で売却できる場合もあります。一方、住宅地や分割を予定する土地では、測量が必要になる可能性が高くなります。
最初から測量を発注するのではなく、売却方法と費用負担を確認してから判断した方が安全です。
6．市街化調整区域などの制限がある
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であり、原則として自由に建物を建てられる土地ではありません。
ただし、すべての土地で建築できないわけではなく、土地の場所や過去の許可、接道、周辺の建物状況などによっては、許可を受けて建築できる場合があります。
小山市では、市街化調整区域で住宅を建築できる場合の条件として、周辺の建物の連たん、農振農用地ではないこと、建築基準法上の道路への接道、敷地面積などを挙げています。
市街化調整区域の土地は、買主になれる人や利用方法が限られることがあるため、市街化区域と同じ考え方で価格を決めると売れにくくなります。
詳しくは、小山市の市街化調整区域の土地は売れる？費用倒れを防ぐ査定・売却のポイントをご覧ください。
7．古家や残置物が売却の負担になっている
土地の上に古い建物や物置、庭木、残置物などがあると、「解体して更地にしないと売れない」と考える方もいます。
しかし、解体費用を販売価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
建物を解体した後に、接道や開発許可などの問題が分かることもあります。また、住宅が建っている土地に適用されていた固定資産税の軽減が、解体によって受けられなくなる場合もあります。
古家付き土地として売却する方法、売買契約後に解体する方法、不動産会社による買取などを比較してから判断することが大切です。
空き家や古家の売却については、小山市の空き家を売却するには？そのまま売る・解体・買取の選び方でも解説しています。
土地が売れないとき、すぐ値下げするべきか
問い合わせがないからといって、すぐに値下げすればよいとは限りません。
まず、次の点を確認します。
- インターネット上で物件情報が適切に公開されているか
- 写真や図面で土地の特徴が伝わっているか
- 売出価格に根拠があるか
- 道路や境界、上下水道などの情報が整理されているか
- 建築や利用に関する制限が確認されているか
- 想定する購入者に合った販売方法になっているか
情報が不足したまま値下げすると、価格を下げても購入者の不安が解消されず、売れない状態が続くことがあります。
先に「なぜ売れないのか」を確認し、その原因に合った対策を行うことが重要です。
仲介以外に買取という方法もある
一般の購入希望者を探す仲介だけでなく、不動産会社が直接購入する買取という方法もあります。
買取は、仲介より価格が低くなる傾向がありますが、売却までの期間を短くしやすく、古家や残置物がある状態でも相談できる場合があります。
長期間売れずに管理費用や固定資産税がかかっている土地や、早めに整理したい相続不動産では、買取価格も確認して比較すると判断しやすくなります。
仲介と買取の違いについては、小山市で不動産を早く売りたい方へ｜仲介と買取の違いをご覧ください。
小山市で土地が売れずにお困りの方へ
土地が売れない理由は、物件ごとに異なります。
価格を見直すだけで売却できる場合もあれば、道路、境界、建築許可、土地の広さなどを調べなければ、適切な売り方が分からない場合もあります。
有限会社島田屋不動産では、小山市を中心に、長期間売れていない土地、古家付き土地、市街化調整区域の土地などのご相談も承っています。
解体や測量に費用をかける前に、現在の状態で売却できる可能性を確認します。
「他社で売りに出しているが問い合わせがない」「相続した土地をどうすればよいか分からない」「売却と買取のどちらがよいか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。
