小山市の土地売却で測量は必要？境界確認と確定測量の考え方
有限会社島田屋不動産小山市で土地を売却するとき、「事前に測量をした方がよいのか」「境界標が見つからなくても売却できるのか」と迷うことがあります。
土地の測量は、すべての売却で必ず必要になるわけではありません。境界標や過去の測量図が残っており、土地の範囲や面積について問題がなければ、新たな測量を行わずに売却できる場合もあります。
一方で、境界が分からない、登記面積と現況が異なる、土地の一部を分けて売りたいといった場合には、売却前または引渡しまでに測量や境界確認が必要になることがあります。
この記事では、小山市の土地売却で測量を検討した方がよいケースと、売却前に確認したい資料や境界の考え方をご紹介します。
土地売却では必ず測量が必要なのでしょうか
土地を売却するために、必ず確定測量をしなければならないというわけではありません。測量が必要かどうかは、次のような条件によって変わります。
- 現地に境界標が残っているか
- 過去の測量図や境界確認書があるか
- 登記面積と実際の土地に大きな違いがないか
- 隣接地との間で境界について問題がないか
- 公道や水路などとの境界確認が必要か
- 土地の一部を分筆して売却するか
- 売買契約で境界明示や実測を条件にするか
境界標があり、比較的新しい地積測量図や確定図が残っている土地と、境界を示す資料がほとんどない土地とでは、必要な対応が異なります。まずは測量を依頼するのではなく、手元の資料と現地の状況を確認することが大切です。
小山市の土地売却｜売却前に確認しておきたい資料
土地の測量や境界を検討するときは、次の資料を確認します。
- 土地の登記事項証明書
- 公図または法務局備付地図
- 地積測量図
- 過去に作成された測量図
- 境界確認書や境界協定書
- 売買契約書や重要事項説明書
- 土地区画整理事業の換地図など
- 固定資産税納税通知書
法務局に地積測量図が備え付けられていても、作成された年代や精度は土地ごとに異なります。また、公図だけで現地の境界位置を正確に判断できるとは限りません。
登記事項証明書、地図、地積測量図などは、法務局の「登記事項証明書、地図・図面証明書を取得したい方」から取得方法を確認できます。
境界標があっても確認が必要です
現地にコンクリート杭、金属標、金属鋲などがあれば、境界を確認するうえで重要な手掛かりになります。ただし、境界標らしいものがあるだけで、その位置が正しいと断定することはできません。
道路工事や外構工事によって移動していたり、過去に仮の位置へ設置されていたりする可能性もあります。測量図に記載された距離や角度、周辺の境界標、塀や側溝などの状況と照らし合わせて確認する必要があります。
反対に、境界標が見当たらないからといって、すぐに境界トラブルがあるとは限りません。土や草に埋もれている場合や、舗装の下に残っている場合もあります。
小山市の土地売却で測量を検討した方がよい土地
境界標が見つからない
境界標が見つからず、隣地との境が塀や植栽だけになっている場合は、土地の範囲を確認する必要があります。
測量図が古い、または資料がない
古い測量図しかない場合や、法務局に地積測量図が備え付けられていない場合は、現地との整合性を確認します。
登記面積と現況が異なる可能性がある
登記簿に記載された面積と実際の面積が異なる土地もあります。売買代金を実測面積で精算する場合には、測量結果が特に重要になります。
隣地との間で認識が異なっている
塀の位置、越境物、通路の使い方などについて隣地所有者との認識が異なる場合は、売り出す前に状況を整理した方が安全です。
土地の一部を分けて売却する
一筆の土地を複数に分けて売却する場合には、分筆登記が必要です。法務省も、分筆登記には筆界を明らかにし、測量したうえで地積測量図などを作成する必要があると案内しています。
なお、所有者が土地を分割して反復継続して販売すると、宅地建物取引業に該当する可能性があります。複数区画に分けて売却する計画は、分筆だけでなく宅地建物取引業法上の取扱いも含め、事前に確認が必要です。
現況測量と境界確定を伴う測量の違い
一般に「現況測量」と呼ばれるものは、現在の土地の形状、建物、塀、道路、高低差などを測るものです。隣接地所有者との立会いや境界確認まで含まれないことがあります。
一方、境界確定を伴う測量では、法務局や市役所などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接地所有者や道路・水路の管理者との立会いを行います。その後、境界標の設置や境界確認書の取り交わしを行うのが一般的です。ただし、土地の状況や依頼内容によって手続きは異なります。
境界確定の一般的な流れは、日本土地家屋調査士会連合会の「土地の境界に関する相談Q&A」でも確認できます。
測量にかかる費用と期間
測量費用は一律ではありません。土地の広さや形だけでなく、隣接地の数、道路や水路との境界確認、既存資料の有無、境界標の状態などによって変わります。
また、隣接地が相続登記未了になっている、所有者と連絡が取れない、道路管理者との協議が必要といった場合は、通常より長い期間がかかることがあります。そのため、売却時期が決まっている場合は、契約直前ではなく、査定の段階で境界の状況を確認しておくことが大切です。
測量を含む売却費用については、「小山市の不動産売却でかかる費用」でもご紹介しています。
小山市の土地売却で測量費用をかけるべきか
境界が不明確だからといって、査定前にすぐ確定測量を発注する必要はありません。
土地の価格や売却方法によっては、測量費用を売却価格へ十分に反映できない場合があります。特に価格が低い土地や市街化調整区域の土地では、先に費用をかけることで、売却後に手元へ残る金額が少なくなる可能性があります。
一方で、境界を明確にすることで買主が安心して検討でき、売買を進めやすくなる土地もあります。まずは次の方法を比較します。
- 売主が測量してから売却する
- 売買契約後、引渡しまでに測量する
- 現在ある資料を基に境界を明示する
- 買主の了承を得て、境界非明示の条件で売却する
- 不動産会社による買取を検討する
どの方法が適しているかは、土地の価格、利用目的、買主の希望、資料の有無などによって異なります。土地価格に影響する条件については、「小山市の土地査定｜価格に差が出る7つのポイント」もご覧ください。
測量士資格を持つ不動産会社として確認すること
有限会社島田屋不動産の代表は測量士の資格を有しています。
土地の査定では、所在地や面積だけで判断せず、土地の形状、高低差、接道状況、境界標、既存の測量図なども確認しながら、売却方法を検討します。
ただし、測量士と土地家屋調査士では業務の範囲が異なります。不動産の表示に関する登記に必要な調査・測量や、分筆登記、地積更正登記などを行う場合は、土地家屋調査士へ依頼します。土地家屋調査士の業務については、法務省の「土地家屋調査士の業務」で確認できます。
土地の状況を確認したうえで、土地家屋調査士へ依頼すべき内容を整理することで、不要な作業や費用を抑えられる場合があります。
小山市の土地売却と測量に関するよくあるご質問
境界標がなくても土地を売却できますか
売却できる場合はあります。ただし、買主へ土地の範囲をどのように説明するか、売買契約で境界明示を条件とするかなどを決める必要があります。
売主が必ず測量費用を負担するのでしょうか
必ず売主負担と決まっているわけではありません。売買条件や契約内容によって異なります。ただし、売主が境界を明示して引き渡す条件の場合は、売主側で測量費用を負担することがあります。
公図と登記面積があれば測量は不要ですか
公図と登記面積だけで、現地の正確な境界位置を判断できるとは限りません。地積測量図、境界標、過去の資料、現地の状況を合わせて確認します。
隣地所有者と連絡が取れない場合はどうなりますか
隣地の相続登記が終わっていない場合や、所有者の所在が分からない場合は、境界確認に時間がかかることがあります。売却時期に余裕を持って土地家屋調査士へ相談する必要があります。
古家を解体する前に測量した方がよいですか
建物や塀が測量の支障になる場合もありますが、既存の塀や構造物が境界を検討する手掛かりになることもあります。解体や撤去を先に進めず、土地の資料と現地を確認してから判断することをおすすめします。
まとめ｜土地の状況を確認してから測量を検討しましょう
小山市の土地売却では、すべての土地で確定測量が必要になるわけではありません。境界標、地積測量図、境界確認書、登記面積、道路との接し方などを確認し、売却条件に応じて測量の必要性を判断します。
先に測量費用をかけることが最善とは限りません。現況のまま売る方法、引渡しまでに測量する方法、境界非明示で売却する方法などを比較することが大切です。
有限会社島田屋不動産では、小山市を中心に、土地の査定や売却相談を承っています。測量士資格を持つ代表が、土地の資料や現地の状況を確認し、必要に応じて土地家屋調査士と連携しながら売却方法をご提案します。
「境界標が見つからない」「古い測量図しかない」「測量費用をかけるべきか分からない」といった段階でもご相談いただけます。
土地売却の進め方については、「小山市の不動産売却の流れ」もご覧ください。
