小山市のハザードマップと土地売却｜浸水実績も知りたい理由
有限会社島田屋不動産先ほどの記事では、小山市で不動産を売買するときに確認しておきたいハザードマップについてお伝えしました。
今回は少し視点を変えて、土地を所有する方の立場から考えてみたいと思います。
「これまで浸水したことがないのに、自分の土地に色が付いている」
ハザードマップを見て、このような戸惑いを感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
将来の水害に備えることは大切です。一方で、大切な土地が色分けだけで判断されてしまうことに、不安を感じる気持ちも理解できます。
だからこそ、将来の浸水想定と、確認できた過去の浸水実績を、あわせて見られる情報が必要だと考えています。
浸水を経験していない土地にも、色が付く理由
まず知っておきたいのは、ハザードマップの浸水想定区域が「過去に浸水した場所」を示しているわけではない、ということです。
小山市の洪水・土砂災害ハザードマップでは、想定し得る最大規模の雨によって対象の河川が氾濫した場合に、浸水が想定される範囲と深さを示しています。
そのため、これまで浸水を経験していない土地でも、想定条件によっては色が付くことがあります。
つまり、「浸水想定区域に入っていること」と「過去に浸水したことがあること」は、分けて理解する必要があります。
ただし、過去に浸水していないことが、将来も浸水しないという保証になるわけではありません。過去の経験だけで安全と判断せず、将来の想定にも目を向けることが大切です。
土地所有者からすると、売却への影響も気になる
長年暮らしてきた土地や、家族から受け継いだ土地に色が付いていれば、所有者として気になるのは当然だと思います。
「これまで水が来たことはないのに、購入する方に誤解されないだろうか」
「隣接する土地に色が付いていることで、自分の土地まで同じように見られないだろうか」
「売却の相談をしたとき、色が付いているという理由だけで評価されないだろうか」
こうした心配もあるのではないでしょうか。
購入を検討する方に水害リスクを伝えることは必要です。ただ、その説明では、想定される浸水と、確認できた過去の被害を混同しないことが大切です。
土地を所有する方にも、購入する方にも、何を示した地図なのかが分かる説明が求められます。
ハザードマップと浸水実績マップは、役割が違う
ハザードマップの浸水想定は、将来起こり得る水害に備えるための情報です。
一方、浸水実績マップは、対象となる過去の災害で、どこに浸水が確認されたのかを知るための情報です。
両方を確認できれば、「将来はどのような浸水が想定されているのか」と「過去の特定の大雨では、どこに被害があったのか」を分けて考えやすくなります。
ただし、浸水実績マップにも、対象となる災害や調査範囲があります。記載がない場所について、過去に一度も浸水していないと断定することはできません。
想定と実績は、どちらか一方で判断するためではなく、あわせて土地を理解するために使いたい情報です。
隣の栃木市では、浸水実績マップも公開されている
栃木市では、防災ハザードマップに加えて、浸水実績マップも公開しています。
市の案内では、平成27年関東・東北豪雨と令和元年東日本台風について、浸水履歴を確認できるとされています。
将来の浸水想定と過去の浸水実績を、それぞれ確認できることは、地域の水害を理解するうえで参考になります。
小山市でも、確認できる過去の浸水・道路冠水の記録を、対象となる年月や調査範囲とともに、分かりやすく確認できる形で整備・公開していただきたいと考えています。
土地を持つ方にとっても、これから購入する方にとっても、判断に使える情報が増えることには意味があるのではないでしょうか。
土地を見るときは、地図と現地の両方を確認する
不動産の売却や購入では、ハザードマップを確認するとともに、現地の状況や確認できる記録も見ていくことが大切です。
例えば、次のような点です。
- ハザードマップで想定されている浸水の深さ
- 敷地と前面道路、周辺の土地との高低差
- 過去に確認された敷地の浸水や道路冠水
- 周辺の排水路や側溝の状況
- 大雨のときに利用する避難先や避難経路
所有者や近隣の方のお話も参考になりますが、いつ、どこで、どの程度のことが起きたのかを確認し、公的な記録と区別して整理する必要があります。
また、小山市では、排水しきれない雨水による浸水を想定した「内水ハザードマップ」も公開しています。河川の氾濫を想定した地図とあわせて確認したい資料です。
所有者の気持ちに寄り添い、購入する方にも正確な情報を
土地所有者の方が「これまで浸水したことはない」と感じている場合、その経験は丁寧に伺うべき情報です。
同時に、購入する方には、将来の浸水想定も正確に伝える必要があります。
有限会社島田屋不動産では、所有者の方のお話、公表されている資料、現地で確認できる状況を整理し、分かったことと確認できていないことを分けてお伝えすることを大切にしていきます。
小山市で土地や中古住宅の売却をお考えの方、ハザードマップの見方が気になる方は、お気軽にご相談ください。売却を決めていない段階でも、ご相談いただけます。
